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买家心態转变　大马人购屋3大考量


（吉隆坡22日讯）隨著越来越多大马人適应了房地產市场现况，並逐渐回流房地產市场，房地產集团Property Guru指出，消费者在购买房產时的首要考虑因素在过去6个月出现了变化。

大马人的3大考量依序为地点、安全/保安，以及面积，这与2016年以地点、每平方尺价格（PSF），以及有关地区的未来发展为购买房產优先考虑因素的现象，出现了明显的差异。

其他重要的考虑因素是基础建设和设施、发展商的声誉和该地区的未来发展，分別排在第4、第5和第6。令人惊讶的是，租金收益率只排行第13位，似乎暗示市场上有意买房子供本身居住的人士，比投资者来得多。

Property Guru马来西亚区经理谢尔顿指出，考虑因素的变化反映了房地產买家当前的心態和期望。

注重地点安全面积

谢尔顿分享说，「这个现象让我们进一步瞭解2017年潜在房地產买家的想法。儘管人们开始在城市中心以外的新地区寻找符合他们预算的房地產，但地点仍然是优先考虑的因素，而安全以及保安也日益重要。人们住得远一些，一般上是为了换来更大的空间。因此，这就是为什么这几个因素跃升为3大考虑因素。」

他补充说，「然而，更重要的是，大马人的首要想法还是要確保能拥有房產，以便有棲身之所，相比起之前，他们考虑的可能是潜在租金收益率和资本增值。因此，消费者的心態的確在2017年出现了转变。」

他还说，这项调查结果符合Property Guru网站用户在过去6个月，增加了对雪兰莪和市中心外围地区房地產搜索次数的现象。

根据Property Guru消费者信心调查，雪兰莪郊区的吸引力日益增加，有多达29％的潜在购屋者（2016年为25％）视这些地区为首选。这显现了雪兰莪郊区新兴房地產热点的崛起，这些地区距离市中心20至40公里，如：万挠、双溪毛糯、士毛月、淡江和安邦等。

独立式洋房需求降

毫无意外，高楼住宅是潜在购屋者的首选，其次是有地排屋。独立式和半独立式洋房的需求则继续下降。

在预算方面，近40％的受访者有意在未来6个月內，也就是在2017年花费30至50万令吉购买房產。介於70万至90万令吉或以上的高价房產的买气则偏低，只有18％的受访者表示有意物色属於这个价位的房地產。

谢尔顿表示，「这显示了大多数马来西亚人愿意为拥有家园所付出的代价。这与市场趋势一致，因为价格介於30万至50万令吉的房地產表现良好。价格介於50至70万令吉间的房地產也有一定的买卖交易。但是，我们在2017年不太可能看到高端市场的復甦。价格近100万令吉的房地產通常难以出售，不过还是有一些例外。」

海外购屋续降温

另一方面，调查还显示，面对英国脱欧和其他全球性因素，大马人对购买海外房地產的热衷程度依然持续降温。澳洲仍然是人们在海外置產的首选，其中又以高楼住宅最受欢迎，其次是有地房屋。

海外置產的主要原因包括退休（43％）、更好的环境（42％）、资本增值（38％）、租金收益率（37％）、配合移民计划（36％）以及孩子教育（36％）。

购买房地產时的主要考量

98% 地点
84% 该地区的治安与保安
73% 房地產面积
70% 基础建设和设施
67% 发展商的信誉
64% 该地区的未来发展
63% 房地產的地契（永久或租赁）
60% 每平方尺价格
59% 是否连接公共交通
59% 房地產內的设施
59% 设计与工程
55% 符合借贷资格
53% 潜在租金增值
53% 潜在资本增值
42% 援助或吸引人的优惠
31% 符合有关购房计划的资格
27% 是否已可以入住
12% 房地產代理的推荐
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未偿还账单报告 为你分析所有账单详情

现今的房屋价格处于只有上没有下的趋势，让屋价高居不下，造成很多年轻一族负担不起这一个责任。然而，添置房产可说是大家的梦想，所以现在很多人都通过购买拍卖房产的管来达成居者有其屋的梦想，因为拍卖产业的管道中拥有许多让人难以抗拒的交易。

很多人都晓得在拍卖产业的管道中，买家通常可以低于市价的价格购买房产，绝对是一个非常难得的机会，但是一切听起来美好的的计划，还是会造成很多潜在买家跌入陷阱，最后还需因为购买拍卖产业而背上沉重的债务。

在这里，若你有想要购买拍卖的产业，那么小编建议你，在你做出购买决定前，一定要先了解清楚究竟自己还需要支付那些费用，因为一旦你购买相关的产业，那么你基本上就必须承担前屋主所拖欠与该房屋相关的债务。

这些债务包括什么呢？那就必须胥视该拍卖房屋类型而定。而这些你可能必须承担的费用包括门牌税，土地税、维修与服务费，水电费与排污服务费。假设你所购买的是围篱保安社区房屋，或是共管式公寓，那么前屋主拖欠的管理费就必须由你偿还。

在这里，小编建议潜在买家必须先到土地局、市议会或是水电公司查询相关房屋的欠债情况，或是让你的房产代理为你调查所有拖欠费用，并给予你一份详细的未偿还账单报告，让你可以估算若你得标后必须承担的费用。

未偿还账单报告中将清楚地列明你想要购买的产业编号，产业地址，类别，面积，地契，投标价，竞标日期，服务费用，是否有人居住，及前屋主拖欠的费用和相关的联系电话。

欲了解更多有关拍卖产业的资讯，请浏览 LelongTips.com.my 或联系1700-81-6988.
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房产买卖 贷款合约 律师费涨20%

（雪兰莪．八打灵再也10日讯）屋价逾35万令吉的一宗房产业交易，其律师费的涨幅达到约20%，大马购屋者协会中文组指出，房产业买卖合约及贷款合约的律师费都即将调涨，并于3月15日生效。

大马购屋者协会中文组主任陈钟灵说，今次律师费的调涨，是已获国会通过的2017年律师报酬制度管制（修正）（Perintah Saraan Peguam Cara（Pindaan）2017）条例。

他向星洲日报透露，在屋价的首50万令吉，新的律师费为1%，第二个50万令吉为0.9%，再下来200万令吉为0.7%，另一个200万令吉为0.6%，再下来的250万令吉为0.5%。

可依屋价级别回扣

他强调，除了一些特定项目，原有律师收费制是不允许律师为购屋者提供最高25%的律师费回扣，新条例则准许这么做，律师可根据屋价级别提供最高25%的律师费回扣。

陈钟灵举例，以人民可负担房屋的一个单位屋价计算，比如说35万令吉的屋价，新旧律师收费差额约600令吉，也就是涨了约20%。

他说，在旧率中，35万令吉的首个15万令吉之1%律师费为1500令吉，接下来的20万令吉为0.7%为1400令吉，合计的律师费为2900令吉。“以新率计，35万令吉的1%律师费为3500令吉，相比旧率的2900令吉有600令吉，所以大约是涨了20%。

调涨后新的律师费：

屋价
首个50万令吉 1%（取决于最低收费500令吉）
接下来50万令吉 0.8%
接下来200万令吉 0.7%
接下来200万令吉 0.6%
接下来250万令吉 0.5%

陈钟灵说：原有律师费为：

首个15万令吉 1%
接下来85万令吉 0.7%
接下来200万令吉 0.6%
接下来200万令吉 0.5%
接下来250万令吉 0.4%

蔡兆源：最高可达25%
新条例准律师费回扣

首相署利商特攻队税务改进专案委员会主席拿督蔡兆源说，处理房地产交易的律师，原则上是禁止给予律师费折扣；然而，随着今次允许调整房产业交易的律师，新条例允许律师们有个弹性空间，准许为购屋者提供最高25%的回扣。

“不过不管是过去或现有的市场，仍会有许多律师，在竞争激烈情况下提供折扣或变相的折扣。”

此外，律师黄振源认为，为购屋者提供最高25%的律师费回扣，属于新条例；而有关的回扣未必一定要25%，也可以是8%或10%。他表示，在这之前，只有申请伊斯兰房贷（Islamic Loan）者，确实是可享有最高20%的律师费回扣的。

林若辉：购二手屋不允回扣

针对购屋者可享有25%水平的律师费回扣，林若辉说，不管在3月15日之前或15日之后，只要符合条件，律师向来都会提供25%的律师费回扣的，而只有向房屋发展商购买的房屋，以及使用政府规定的买卖合约，才能享25%律师费回扣。

“那些购买二手房屋者，法令是不允许律师提供购屋者25%的回扣的。”

他表示，25%回扣是算在律师收费上，譬如说一个单位屋价为60万令吉，新率表首50万令吉1%的律师是鸠收5000令吉，接下来10万令吉之0.8%，收取800令吉，合计5800令吉，所以若享25%回扣是计算在5800令吉数额上。据另一名执业律师透露，2017年律师报酬制度管制（修正）已于3月2日在宪报上颁布，定于3月15日实行；以便取代于2006年1月1日实行的2005年律师报酬制度管制（Perintah Saraan Peguam Cara2005）的条例。

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买房时这些楼层千万不要买！谁买谁后悔

一般来说，多层住宅是指层数在4-7层，有的有电梯有的则没有，高层住宅是指8层以上的。

对于高层住宅，还可以分为4类：8-16层，俗称小高层住宅；17-25层，常见的高层住宅；26-40层，许多高端小区常常会推出30层左右的高层住宅；40层以上的，称为超高层住宅，这种是比较少见的。



那我们需要选择的楼层，也就是在这些楼层之中进行选择。选择楼层可以用择优法，也可以用排除法，今天主要介绍排除法，即买高层千万别买的楼层，以供大家置业参考。

排除法一：千万不要买低楼层

先说说一般不被购房者尤其是年轻购房者看中的低楼层吧，一楼到三楼，人们通常生活在树冠下，离地面很近，常常能倾听到树枝敲打窗户；要说心理上舒适，这里是最好的；同外部世界保持现实联系，不用朝下瞧人。且就算电梯坏了，也可以轻松爬楼，就当锻炼身体。如果发生什么意外事件，比如地震、倒塌、火灾等事故，逃生也容易一点。

但接近地面的生活也有不足：

一层到三层离地面很近，虽然得到心理上的舒适感，但是低层空气循环减缓、阴影和湿度大、通风不好的楼区污染也比较严重。在一些老小区，地下室还会返上来潮气，而且更易受到蚊虫的侵扰。

另外一楼最不安静，如果临街，来自马路上的汽车鸣笛，商场广播等噪音也会影响正常作息。靠近沿街商铺的再开个网吧，麻将馆什么的晚上就别想睡觉了。

再有就是采光问题了，1-3楼因为楼层较低，明显采光要差一点，视野也不够开阔，大部分视野基本都被周边建筑挡住了，这也是很多年轻人不喜欢低楼层的重要原因之一。此外，一楼还最易遭盗窃。

排除法二：千万不要买顶层

如果这栋高层有(顶加阁)的话当然要顶层，心情好的时候可以去阳光室晒晒太阳、吹吹小风、喝喝小茶，美哉！如果没有阁楼的话顶层打死也不要，不仅会“夏暖冬凉“，让你”欲罢不能“，时间久了会漏水，下水管道外还可能漏气……

顶层的缺点真的不少：

顶层的大忌是防水性能不好，如果房子建筑质量有问题，顶楼就最容易出现渗水、裂缝。不过，如果是正规开发商的房子，一开始不漏水，以后的漏水的可能性就不大。

有的地势高的地方，顶楼因为楼层高，水压会稍微不足，自来水流量小，可能会影响煤气热水器的点火，严重者甚至会停水。

顶楼空气相对稀薄，患有某些疾病的人容易产生不适症状，尤其是慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管疾病患者。如果家有老人，最好不要买顶楼，老人乘坐电梯有一定麻烦，万一停电或电梯故障，出行就会陷入瘫痪。对平常人来说，爬楼也是相当辛苦的事儿。

排除法三：千万不要买楼对楼的高层

很多年轻人都喜欢自动屏蔽1-5楼左右的低楼层往上走，认为高层空气清新、噪声也少、景色也很优美，但前提是你所居住的小区周边处于一个什么样的环境，你也要先有景色可看好吧？

如果是下面的情况你就不这么觉得了：

若你所住的高层的周边没山没水，看到的只是前面楼座的“后脑勺”，“享受”着城市的各种光电污染能说是景色好么？

此外，一味追求景观效果的做法也不可取，楼盘的各个楼层都具有其特定的优势，同时也面临一定问题，买房选层的时候就要根据需求不同酌情而定了。

价格也是选择楼层时要考虑的问题，楼层不同房子的价格也就不同，比如高层楼盘的8层以下，由高到低价格差是50元～100元，8层以上每一层的价格差为200元～300元不等 ，接近顶层才略有下降。

能够观景的楼层价格更是比其他楼层高500元～1000元。能够观景的楼层自然好，但想想要为此付出近10万元的代价，一定要三思而后行，其实只要自己住着舒服就可以了。也许你购买了景观层，入住之后并无时间赏景，多付出的金钱就浪费了。

排除法四：千万不要买设备层

设备层即有供暖、供电或供水枢纽设备的那层。

设备层有哪些不利因素：

从风水上来说，除了设备层不能购买，设备层的下一层因为管道、设备在头顶上不利于居室风水也需谨慎购买，相比之下“设备层”之上一层就好一些。在设备层或其下一层，设备的噪音、机械振动等都会给居住环境带来负面影响。

从科学上来讲，水井主要用来高层水压的二次加压，一般都在走廊里，有小屋，主要影响是晚上噪音。电井主要就是辐射，因为同样是在走廊里，而且距离身体极近，电压的影响也不可忽略。

所以买的时候，别买中间的楼层，因为几乎所有的水井电井都是放在中间的楼层，如32层的，就放在16层了。

当然，最后要跟大家说的是，这也并非铁律，当然也要根据需求，因人而异。
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购买豪宅　瞅准时机赚大钱

当谈到投资工具时，专家一般认为房地產比股票、黄金或货幣更安全和稳健。除此之外，投资者只需较少的背景知识即可做出明智的购买决策，因此可操作性更高。

这就是为什么瑞银財富管理公司（UBS Wealth Management）驻苏黎世高级经济师汤姆瓦拉库（Thomas Veraguth）认为，「房地產应被纳入多样化投资组合的范畴。」

然而，他表示，儘管房地產通常属於稳健的投资方式，但豪宅市场比一般市场更容易出现大起大落。鉴於此，买入时机--选择在市场週期的哪个阶段购买--得至关重要。

与此同时，从事这种所谓另类投资的豪宅买家不要过度槓桿化，而且最好长期持有投资物业，从而安全度过市场波动期。

瓦拉库说：「如果您没有在错误的时间被迫变卖房產，並且时刻保持冷静的头脑，那么房地產可以很好地保护您的资產。」

除了牢记这些一般原则以外，投资者还应注意几个决定豪宅投资成败的关键因素。其中，大部份可归结为投资者的財务目標。投资者是一个多样化的群体，包括通过长期持有物业来规避风险的谨慎型买家，及想要凭借高风险交易大赚一笔的投机者，后者必须在恰当的时间买进卖出。

房地產开发商兼纽约大学斯特恩商学院（NYU’s Stern School of Business）教授哈利切诺（Harry Chernoff）称，不管哪类投资者，在考虑购买豪宅的时候，首先需要深入瞭解物业的任何微小细节，而不是过多关注市场的宏观环境。

切诺说：「许多人迷失在一些宏观问题之中。」他举了一个例子，美国住房存量的整体增长与某人是否在曼哈顿买房毫无关係。

他补充道，买家应该收集数据，以便掌握他们考虑的购房区域的每平方呎单价、房价租金比和总体价格等指標在过去5年左右的变化趋势。



抄底海外房產哪里最划

他说：「您需要瞭解物业本身和周边几个街区的具体情况，再来判断这是否是一次稳妥的投资。」

瓦拉库称，根据瑞银集团的《2016年全球房地產泡沫指数报告》（2016BubbleIndex），有几个城市存在泡沫风险，而且可能面临房价大幅调整。

目前，温哥华高居榜首，伦敦、斯德哥尔摩、悉尼、慕尼黑和香港紧隨其后。自2011年以来，这些城市的房价已经飆升近50%，而全球其他金融中心的房价涨幅约为15%。从现行的价格水平来看，旧金山、阿姆斯特丹、苏黎世、巴黎、日內瓦、东京和法兰克福被认为定价过高，而新加坡、波士顿、纽约和米兰的房价自2011年上涨约15%，处於「相对合理」的范围內。

瓦拉库说：「当房价飞速上涨的时候，市场通常会迎来30%的价格调整。」

「然而，没人知道这具体什么时候发生，或者有多么严重。」儘管如此，他指出，在错误的时间买入可能付出巨大的代价。综上，把握恰当的买入时机极为重要。瓦拉库称，如果您回顾特定区域的歷史数据和全市的市场动態，您可以发现房价何时上涨，並且有能力预测价格调整何时到来。即使某个区域存在「泡沫风险」，真正的价格调整可能仍需要一两年的准备时间，因为市场週期的最后阶段往往是一个价格强劲增长的时期。

曼哈顿別墅10年涨六成

他说，「对於豪宅投资者而言，好消息是即使他们在错误的时间买入，豪宅市场总能恢復过来，因为全球的理想投资目的地十分有限。」他补充道，某些地区的恢復期可能长达10到15年。如果能经受得住市场调整，而且不会被迫出售，那么您的財富將安全而又稳定。

每位房地產投资者必须考虑的其他2个因素，分別是投资目的和投资期限。

切诺称，首先，投资者需要考虑他们想要持有多长时间和获得多少回报。如果投资者將物业用於自住，至少是部份时间，他们通常选择5年以上的较长的投资期限。如果投资者將物业用於出租，他们的目的在於財富保值，因此可能对相对较低的回报感到满意。

然而，如果公司或个人买豪宅，而且期望3到5年內获得15%到20%的投资收益，他们不得不选择那些风险较高、但升值较快的物业。切诺说：「如果在一个很有前途的社区置业，而且购房成本只是成熟社区的1/3，一些人非常愿意冒这个险，因为他们有机会大赚一笔。那些最成功的房地產投资者也是具有这般的创新精神。」

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购屋者的好消息！高庭宣判：房地部长无权批准延长交屋期
马来西亚购屋者协会较前揭露，城市和谐、房屋及地方政府部批准发展商把交屋期从签署买卖合约算起的36个月延长至48个月，导致购屋者丧失原本应得的逾期交屋赔偿。


很多投资者都会问，若自己想要竞购法庭拍卖的房子，应自己还是通过房产经纪代为处理所有过程比较好？究竟房产经纪提供的服务包括什么？他们的收费又是如何计算的？

在这里，想提醒投资者的是，当你想要委任房产经纪，一定要委任你熟悉的房产经纪，并与他一起出席有关的拍卖活动，从中学习拍卖程序。这样一来，你可以避免很多不必要的欺骗事件，更可以让自己增加有关拍卖的知识。

若你委任一位房产经纪为你代劳还是拥有好处的，那就是，该房产经纪将会亲自向你说明和提供有关银行是否愿意承担前业主拖欠发展商的管理费，门牌税，地税，服务费，维修费，其他费用和有关拖欠的数额。这样一来，你可以省却了大量的时间和精力来处理这些细节。惟，有关侦察费用都没有标准的收费的制度。

但如果你准备自己出席拍卖会，投标有关拍卖产业，那么你应在投标之前，多出席拍卖行的拍卖活动，以了解更多有关拍卖产业活动如何进行，更可从中观察拍卖产业的活动程序。通过这样的方式，当你自己出席竞标会时，还是拥有一定的程序基础，不至于现场出丑。

最重要的是，身为竞标者的你，应在购买银行拍卖产业前做足功课，清楚了解所有有关房产的资料，这样才能减低不必要的风险，更不会因为受到拍卖会的气氛而影响情绪。

最后，还是想要提醒投资者，无论你是从那个管道购买银行拍卖房产都好，一定要多留意拍卖文件的所有条约，这样一来，你才不会陷入不必要的风险窘境中。
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买家想要产业直接转名·手续如何？

徐先生有一间半独立式房屋待出售，不久前，有买家（朋友介绍的客户丶名叫大卫）表示，他有意购买其半独立式房屋，不过，这名买家大卫却向徐先生提出反建议，希望徐先生将房屋的拥有权直接转名给他，因为大卫还有几个产业的贷款户头未还清，他没有把握可以申请到房屋贷款。

大卫说会预先支付一笔现钱给徐先生，然後大卫继续徐先生未还清的银行贷款。徐先生购买这间房屋已经10年，贷款年限15年，大约还有5年的房贷分期付款。

这是徐先生与太太联名的房产，他们两人准备脱售的其中一个原因：孩子在外国深造，已经毕业工作，打算在国外发展；因此，徐先生有了脱售半独立式房屋的想法，两人不需要这麽大的居家空间，然後搬进另一个房产单位：共管公寓，因为他们可能会比较常到国外探访孩子。

请问：

1.直接转名对我和太太有甚麽影响？

2.手续如何，要通过律师处理吗？需要甚麽文件吗？用自己还是买家律师比较对我有益？

3.需要哪些费用？是由买家全付吗？

4.整个程序估计需要多久才顺利转名？

答：林若辉律师说，任何产业买卖，都需要交给律师楼办理，买丶卖双方最好是各自聘请本身熟悉的律师，协助处理产业的交易事项。

买方需要支付购买产业的律师费丶转名印花税，以及其他与产业买卖有关的费用，在办理产业买卖过程中，需要跑土地局不止一趟，对於外行的买卖双方来说，这是不容易办理的。

另外，买方如果有向银行申请贷款，需要另外支付贷款合约律师费丶印花税及其他相关费用，当然，卖方也需要脱售产业的律师费，所需数额比买方少许多。

关於产业交易程序需要多久，林律师说，这要看房产是坐落在永久地契丶或者是租赁契约的土地上，还有房产贷款是否已还清。

在转手市场的买卖，一般是3+1丶就是3个月，另外加一个月的宽限期，在第四个月买方需要支付迟付款利息，除非交易延迟完成，是因为卖方在文件的提呈出现拖延。

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执法人员加紧充公行动 对付拖欠门牌税业主

（槟城24日讯）槟岛拖欠门牌税的7万名业主要注意，市政厅执法组将紧跟去年年尾开始的充公执法行动，今年将加紧充公行动，拖欠总额高达6000万令吉的业主随时面对执法人员上门充公行动。

槟岛市政厅主席拿督芭堤雅于周二在市政厅秘书尤端祥、财务小组交替主席黄顺祥市议员等陪同下举行记者会，并提及上述数据。她说，举凡拖欠两次（即一年）的业主都会面对执法充公行动，迄今已有25名产业业主遭执法人员上门展开充公，其中5人成功遭执法充公，唯最终缴清所拖欠门牌税，成功赎回遭充公物品。

她指出，目前执法行动锁定在住宅产业，接下来会扩大至商业单位产业，遭拖欠最大数额包括拖欠10万令吉的商业单位。此外，执法行动也将更频密，会将现有每周的5宗上门充公行动进一步提高次数。不过她承认在取缔行动时，往往面对业主不在家情况，所以在去年10宗及今年伊始的15宗行动中，只有5宗成功进入屋内充公。

此外，她说充公行动也发挥效力，业主在充公执法时都会缴清拖欠的门牌税，再来执法人员上门时，也会令这些业主招来邻里行注目礼。

不过，黄顺祥补充，在农历新年期间将不会展开充公行动，所以业主还是可“放心过年”。催收2亿1600万门牌税

去年市政厅发出的门牌税催收单的总额为2亿1千万令吉，今年则高达2亿1600万令吉。

芭堤雅说，市政厅也在今年同样豁免所有廉价屋、中廉价屋及甘榜屋门牌税，此外其他产业的门牌税也一律获6%回扣。她说，市政厅在2016年豁免廉价屋及中廉价屋门牌税造成市政厅少收取800万令吉，至于今年提供6%回扣也将减少1180万令吉，若加上对廉价屋、中廉价屋及甘榜屋的豁免，总数高达2000万令吉。

幸运奖鼓励业主缴税

为鼓励业主一次过缴交全年门牌税，槟岛市政厅一如往年，提供总值约2万5000令吉的百份幸运奖给符合资格及在今年2月28日或之前缴清门牌税业主。

芭堤雅指出，参加抽奖者必须符合三个资格，即对方必须在今年2月28日缴交门牌税，必须已清还所有的拖欠门牌税，以及必须是产业的合法业主。今年的幸运奖包括18辆脚踏车，此外也有82份购物礼券，分别是40张价值200令吉以及42张每张100令吉礼券。

她指出，去年符合资格参与该幸运奖的业主人数为2万1404人，相比下，2014为1万9750人，2015年为2万3844人。出席记者会者包括槟岛市政厅秘书尤端祥、财务小组交替主席黄顺祥市议员、魏祥敬市议员、赛莉娜市议员、陈伟俊市议员等。

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省钱大作战6大精明节税法

繳稅是國民應盡的責任與義務，但是經濟不景氣的當兒，大家都想盡辦法節稅。

其實，只要對各項稅務減免有足夠的了解，從中選擇適用的，便可大大減低課稅率。以下為iMoney集團聯合創辦人兼總執行長李慶偉所列舉的6大精明節稅法，助你繳稅額降至最低。

1. 將津貼改為報銷

如果你是受薪員工，固定津貼如手机補貼和停車費將被列為應徵稅項目，因為它們被列為你的工作收入的一部分。

對此，不妨請求雇主將這些固定津貼改為報銷，作為薪資配套的一部分。

由于報銷是將員工的開銷負擔轉移至雇主，所以不被列為應徵稅項目。同時，與津貼不同，員工不會通過報銷得到私人利益；對于雇主來說，報銷將被視為業務費用，可被扣稅。

隨著消費稅的實施，雇主更傾向于報銷，因為公司可藉此索回進項稅（Input Tax），對雇主和員工來說是個雙贏的局面。

2. 夫妻分開報稅

如果夫妻雙方都是高薪人士，分開報稅可助減少稅額繳付，這對于高收入群體來說更受用。

2016年財政預算案中列明，收入介于60萬至100萬令吉的群體，課稅率將從25%提高到26%；而收入超過100萬令吉者，課稅率則從25%增至28%。

如果夫妻雙方都是高收入者，聯名報稅將把雙方的收入加總，導致更高的課稅率。

同時，中等收入群體也可受益于分開報稅。在重新校準后的2016年財政預算案中，政府將為月收入為8000令吉者提供2000令吉的稅務減免。此所得稅減免應用于2015征稅年，如果夫妻雙方的收入都在此收入階層，便可通過分開報稅而同時享有。

3. 申請配偶免稅

從另一方面來看，如果夫妻兩人只有一方是受薪人士，或配偶年收入少于3萬5000令吉，那么聯名報稅則更有利。

舉例來說，若你是受薪人士，但你的配偶在征稅年時沒有收入，那么選擇通過你的名字進行聯名報稅才是最佳的選擇，藉此你將可在2015年征稅年獲得高達3000令吉的配偶免稅。

此外，在2016年征稅年，針對收入較低或無收入的個人納稅者，稅務減免將提高至4000令吉。

4. 減輕企業虧損

還有另一項可供夫妻參考的小貼士：如果你有自己的生意，同時不幸在征稅年間蒙受虧損，申請聯名報稅可幫助減輕經濟上的損失。

例如，你正經營一家雜貨店，你的配偶是受薪人士，而你的生意蒙受了小虧損，選擇以配偶的名字聯名報稅可助你充分利用生意虧損扣稅（business loss deductions）和稅務減免，減少繳稅金額。

5. 賺取免稅收入

這裡指的是所賺取得盈利不會被征稅的金融產品和投資工具。以私人退休計劃（PRS）為例，該計劃屬長期供款計劃，旨在幫助個人用戶累積儲蓄。

通過私人退休計劃所獲得的收入將不會被征稅；同時，投資于私人退休計劃，還可從中享有每年高達3000令吉的稅務減免。

6. 維持11%公積金繳付率

2016年財政預算案重新校準后，僱員公積金繳納率將減少3%，即從11%減至8%。僱員公積金局會員可選擇繳納薪資的8%或11%，作為公積金儲蓄。

選擇繳納8%的好處是，你將有較多的可支配性收入；但缺點是，較多的可支配性收入也將使你不得不支付更高的納稅額。

同時，繳納公積金是免稅的，且公積金和壽險保費可讓你每年獲得高達6000令吉的稅務減免。因此，要減少那稅金額，就選擇繳納薪資的11%作為公積金儲蓄吧！

當然，不管選擇何者，都沒有絕對的對錯，主要取決于你在短期內希望或有能力擁有多少可支配性收入。從長遠來看，把錢存放在公積金局是更好的保障。

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朋友可联名购房吗？朋友联名买屋可能会面对的问题及需注意的事项

到底在马来西亚朋友可以联手买屋子吗，会不会面对什么问题，如果与朋友联名需要面对什么事项呢？联名买房风险有那些？又如何避免这些问题？咨询法律顾问林天才律师，了解在我国，朋友是否可以联名买屋子，答案是可以，但还是有很多事情需要注意。

一般上银行或者是律师并不赞同朋友联名购买房产，这主要是因为朋友间有发生一些意见或纠纷，最后导致房产面对难于供贷的情况，而朋友间如果联名多数是为了投资或者是购买海外房产。

朋友之间如果一起买房，需要找律师立下契约列明各方需负的责任，而这也可避免或减低日后的一些责任问题。而关于贷款方面，一般是银行是根据文件条款上，列明每个借贷者都须要对贷款的全额负责，因此无论是谁供款，负责借贷的人就需要承担供款的责任。

那朋友联名买屋子会面对什么问题呢？

银行批准率可能不高

一般上，如果联名的人并非夫妻、兄弟或姐妹直亲关系，银行可能不批淮她们的贷款。

与联名者需要了解各方责任

假设向银行申请房屋贷款获淮，将来有一天，其中一人不准备继续供款，或没有能力偿还她的半份供款，另一人必须承担全部的房屋贷款，以避免产业遭银行拍卖。

双方意见纠纷

假如其中一人要脱售产业，另一人却不同意，将衍生外人无法协助的问题。

其中一方破产

万一其中一人陷入破产窘境，其名下的产业将受影响，连带影响联名者的产业持有权。

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如何避免风险高的拍卖产业？

看了拍卖资讯后，加上发现有些产业价格确实比市价来得便宜且地点非常理想，很多投资者并开始对投资拍卖产业深感兴趣。作为投资者，大家都很想了解，究竟是否有办法可以避免购买到这种有风险的房产？但倘若真的不幸购买到这种房产，应该如何转售出去呢？

其实，无论你是从什么方式购得房产，都存在一定的风险，只是取决于你的运气。若你真的想要购买银行拍卖产业，那么你可以选择在购买前，与相关房产的邻居或管理公司闲谈。通过闲谈的过程，你可以探听到一些有关空置房产的消息和情况，如该房产已空置多久，前屋主或住客的背景。

但若你准备了解拍卖产业活动如何进行，那么你最好是先出席酒店或拍卖行的拍卖活动，再从这些拍卖活动中观察有关拍卖产业活动的进行程序，这样一来，你可以避免很多不必要的烦人过程，更不会因为对活动过程一窍不通而感到受骗。

相信很多人都不晓得，有些银行拍卖产业可能空置了一段时间，但有些还是拥有业主居住的房产单位。若你真的有意投标有关单位，那么你可在该房产空置的情况下，通过窗口或其他管道了解屋内的状况；但若该房产仍属于有业主的情况下，那么你只能在房产的外面观看，无法入屋检查和观看，为此，你要做好心理准备，有时该房产的状况未必让你感到满意。

如果身为投资者的你真的不幸购买到那些有风险的房产的话，那么你可以在购买后，耐心等待一段时间，然后才重新翻新该房产，再以可以接受的售价专卖或出租有关房产。这样一来，你根本无需担心你的投资让你倒亏的情况。

身为投资者，你一定要记得，无论在什么情况下，房地产永远是最保值和对抗通货膨胀的最佳方法，为此，无论是购买什么类型的产业，你的产业都不会导致你面对亏本的状态。
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一马房屋放宽购买条件 收入1万提高至1万5000

（布城17日讯）首相纳吉宣布，一马房屋购屋者的家庭每月收入从原有的1万令吉提高至1万5000令吉。

同时，一马房屋可转售的期限，从10年减至5年，意味购买一马房屋後，可在5年後转售。

纳吉今早在吉打双溪大年一马房屋移交钥匙仪式，对外宣布放宽一马房屋购买条件的消息。

纳吉说，国阵政府领导下，全国各地将兴建50万间一马房屋，以便满足人民拥有房子的梦想。
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年轻屋主供不起　每日120屋被拍卖

（吉隆坡12日讯）属于国家经济发展火车头的吉隆坡，房屋发展计划不断，惟经济不景气、隆市屋价高企，加上房屋头期优惠让不少年轻屋主购屋后，又无法承担沉重的房贷压力，导致隆雪许多第一手房屋沦为拍卖屋，其中隆市的拍卖屋数量近一年更有上升趋势，从2015年的1789间增至去年的2203间！

根据Lelongtips.com.my的统计数据显示，从2004年开始至今，全国有逾36万间房屋被拍卖，每月有至少2500间，即每日平均约有120间房屋被拍卖，其中又以非有地產业佔多数，如服务公寓、公寓或组屋单位。

Lelongtips营运经理陈碧雯接受《东方日报》访问时表示，相较于2015年，隆市去年的拍卖屋数量有增加的趋势。

「隆市拍卖屋数量增加，原因不外乎包括经济不景气、隆市屋价太高及年轻屋主无法偿还房贷等；隆市的房价相对其他地方来得高，如一间位于旺区的公寓单位价格，动輒都需80万令吉或以上。」

如今隆市也有许多新房屋发展计划，推出免头期或低头期优惠，吸引年轻人购买，但问题在于年轻人无法承担房贷，导致从去年开始隆雪拍卖屋中有约70%的屋主是80后的青年。」

拍卖屋比市价低

「根据以往的经验，拍卖屋主要以二手、三手或四手的屋子为多，但现在却开始出现拍卖第一手屋的情况，包括在赛城和蕉赖等，甚至是有拍卖屋完成拍卖后，因无法偿还房贷而再重新拍卖房屋。」

另外，询及拍卖屋是否会比其他房屋更受欢迎一事，陈碧雯表示，一般上购屋者或投资者会倾向于购买拍卖屋，毕竟拍卖屋价格是比市场价格来的低，尤其是介于50万令吉以下的拍卖屋更受购屋者的欢迎。

「儘管购屋者无法进入拍卖屋巡视屋內情况，惟仍有购屋者会选择购买拍卖屋。」

针对拍卖屋的价格行情，她说，有些银行不会再根据原本的屋价转售房屋，而是依据最新房价，再减少20至30%来擬定拍卖价格。例如，Mentari Court高楼某住家单位原本的市价是25万令吉，变成拍卖价后则下滑至17万8000令吉。 「国家经济不景气的情况下，只要有越多的房屋发展计划，拍卖屋也会隨之增加，相信今年全马的拍卖屋数额也会增加。」

 

雪州去年拍卖逾万房屋

儘管雪州2016年的拍卖屋数量比2015年减少，但是雪州在去年的拍卖屋数量依然达到1万1142间。

而雪州拍卖屋，其中又以八打灵再也、莎阿南和万挠的拍卖屋数量最多。

Lelongtips营运经理陈碧雯指出，雪州在2015年有1万2029间拍卖屋。

取消拍卖案例多

「但去年则减少至1万1142间，因为雪州的房价比起隆市低，且还可在许多地区，如万挠找到30万的房屋，导致很多房屋已经被投资者购买。」

她说，此外，相较之下，雪州取消拍卖屋子的案例也很多，那是因为屋主在收到拍卖信函时，就想办法解决欠款。

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无人竞标时，拍卖产业底价将调低

近来，有些对拍卖产业不是很了解的投资者发现，一些拍卖房产的价格比邻近类似的房产售价低很多，有的甚至会低20%，不禁担心当中是否有潜在风险存在着。

其实，在价格方面，投资者并无需感到担心，因为，所有拍卖产业在首次被金融金钩安排销售之前，银行都会依据估价师的预估价，然后再以现有和最接近市价的价格为相关房产设定拍卖底价，以保障银行和有关贷款者的利益。

会有低20%状况的出现，这是因为若有关房产在首次的拍卖会上没能成功吸引到投标者，那么银行在未来的拍卖会上，会将之前一次的拍卖产业低价调低10%。而在第二次，仍然无人投票，银行就会再把之前拍卖产业的价格再调低10%。

若是到了第三或第四次的拍卖会，该产业还是无人问津，无人投标，那么有些银行就有可能会为相关产业进行重新的估价，以设定拍卖的低价，再等时机成熟时，重新拍卖有关产业，惟这全取决于个别银行的政策而定。

相信很多投资者都晓得，有关拍卖产业无法成功出售，有时可能是因为有意投标者因某些原因而与拍卖日期插身而过，又或者是那些投标者再等待下一轮产业底价下降时才去竞标，以从中获得更多的利润。

总归，无论你是通过任何渠道购买房产都好，如购买全新的房产，二手房产或拍卖房产，你都有可能会面对种种预测不到的问题和风险，有其是对首次购买房产者而言。

为此，在这里想要提醒所有有意投资或购买拍卖产业者，若你决定购买有关房产时，一定要多留意拍卖文件的所有条约，如银行是否承担前业主拖欠发展商的服务费，管理费，地税，门牌税，维修费等。若条约内注明银行将不承担及支付相关的拖欠费用，那么你应该先向有关机构了解拖欠的数额，再做出决定你是否要购买。

另外，在购买拍卖房产前，最好先向你的银行询问，了解及清楚知道以自己现有的收入，还可以申请多少贷款额来购买相关的产业，以避免在投标过程中，投标的费用超过银行所允许的贷款预算，这样的话，你将有足够的时间为自己的金融做出正确的衡量，不至于面对入不敷支的窘境。
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银行以大众利益为主 无法承担所有拍卖产业的债务

槟城消费人协会（CAP）在不久前，要求联邦政府制定全新的法令来管辖拍卖市场，以取代过时的殖民地时代法令。另外他们也要求银行承担拍卖房产所有“未偿还的债务”。但看完这篇文章后，很多人都会发出疑问说，可能性大吗？有可能吗？

根据了解，其实，一直以来，法庭都有不断地修改拍卖合约以保障和提供一个公正的拍卖的市场，因为在拍卖市场上，法庭不仅要以拍卖购买者、银行、贷款者的利益来做考量部分，还需顾虑到所有银行储户和股东的利益。这样才能让各方面都处于一个公平的平衡点上。

若你是某间银行的储户或是股东，当你们看到每一项债务都要银行来承担时，你们都会感到不安及担心投资的回报是否会受影响。但其实，一些银行是有承担拍卖房产所有“未偿还的债务”，惟是按照不同按例和情况来考量，虽然如此，但小编希望大众不要误会银行或法庭，因为他们纯粹是以大众的利益为先。

所以在通过这篇文章，希望拍卖购买者在决定是否购买金融拍卖房产钱，最好先留意拍卖文件的所有条约，如金融机构是否承担前业主拖欠发展商的服务费、管理费、维修费、门派谁、地税和其他费用。

若相关的金融机构并不愿意支付这些拖欠的费用，唯一可以给予的建议就是，身为买家的你必须先了解所有业主拖欠的款项，再考虑自己是否拥有足够的能力参与竞标！

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高庭：无需证据指控偷电追电费．国能绝对权没违宪


高庭裁决，法令赋予国能绝对权，在无须证据下可指控用户涉嫌篡改电表及追讨电费一事。（图：档案照）

（霹雳．怡保25日讯）怡保第一高庭法官拿督三苏丁今日裁决，电供法令涉及国能有绝对权向客户追收电费的条款，并未违反宪法。

三苏丁今日是在内厅聆讯，并作出有关判决。诉方律师倪福齐过后在庭外指出，法官宣告诉方的起诉无效。

倪福齐表示，法官指国能援引1990年电供法令（447法令）第38（4）条文所赋予国能的绝对权，在无须证据下可指控用户涉嫌篡改电表及追讨电费一事，没有和宪法起冲突。

倪福齐曾在本月初案件聆讯后表示，两年前国能指控用户涉嫌偷电而开出追讨欠款的单据，对用户非常不公平，因为国能控诉用户偷电，就仅以一张单据展开追讨行动，而用户也无法了解本身为何欠下巨款。

他于是入禀高庭要求审讯，同时挑战国能援引第38（4）条文是否违宪或抵触联邦宪法。倪福齐是代表逾10多人入禀法庭，大部份来自实兆远。

如今，他会和原诉人商讨，是否需要针对裁决上诉。
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清楚了解拍卖条文．避免不必要的麻烦和纠纷

房产拍卖经已崛起成为房地产市场买卖的最新趋势，由于拍卖房产的程序透明化，且分分钟获得比市价还低的成交价格，让许多投资者纷纷开始钟情于购买拍卖屋。但小编相信，大家都知道购买拍卖房产的程序比一般购屋来得复杂且涉及的律师费也比较高。为此，小编希望大家在还未正式购买拍卖房产前，一定要清楚了解我国的拍卖程序和条文。

拍卖产业文件的条文一般都是没有商量的空间，因此，清楚了解所有相关的条文时非常重要的！小编建议，若你在条文上遇上困难或不明白之处，一定要请示律师的意见而不是想银行的律师询问。银行律师主要代表银行，至于你会得到银行律师的资料，主要是方便你的代表律师与他们联系。

有意购买拍卖房产的投资者们，一定要预先准备好一份齐全的拍卖的文件，然后交给律师阅读，并要求他们进行一些搜寻。

这些搜寻包括，若有关产业拥有个别或分层地契，那么律师要协助你展开土地 /地契搜查，一定要清楚知道该产业是否面对任何限制或抵押等。若是相关产业没有个别或分层地契，仍属于总地契，那么你们可以想发展商索取有关的资料哦！还有如果是大厦，公寓或工管公寓，那么你们应该向发展商查询该产业目前的情况，更要清楚知道发展商手否批准有关的交易，业者是否拖欠发展商大笔的管理与维修费哦！这样才能确保该拍卖房产值得你们购买。

小编相信很多人会问，若发展商已经清盘该如何呢？若发展商清盘，该房产将交由官方参禅托管人接管。但若你要得到他们的回应，可能需要比发展商来得长的时间哦！还有 如果他们拒绝发出交易文件，那么会让真个形势变得复杂哦，一定要做好万分的心理的准备啊！

在拍卖条文中，你最不容错过的是服务费这一环！若文件中说明，买家需要偿还前业拖欠发展商服务费的话，那么在你成功标获有关单位且发展商发出同意交易文件前，你就将被迫支付这笔拖欠的费用，且不能有任何怨言，因拍卖条文已清楚列明加上你自己已默认偿还。除了服务费，你一定要律师协助你查明门牌税，地税，水电费等费用是否还清，虽然它可能花费你数百令吉，但还是有机会是值得的！

切记，在拍卖环节中，一定要以律师的意见为主！若律师告诉你有关产业并不合适，那么一定要坚持不够买，除非律师给告诉你交易可行，那么你才可以继续进行有关交易！否则会让自己陷入后悔莫及的窘境中，到时神仙也难救！

很多人会认为，拍卖师设定的低价低于现有的市价，但其实很多时候，所谓的拍卖低价却是非常接近市价的！小编可以告诉大家的是，通常首次拍卖的低价是非常的接近现有市价。若首次拍卖没有竞标者，那么银行将在几个后，调低10%底价后再次拍卖该单位。若该产业仍然无法售出，那么在第三次的拍卖会上，银行将在调低10%的底价！由于第二或第三次拍卖的价格确实会比市价来得低，为此，每个人都希望可以竞得单位。有鉴于此，在你竞标某产业时，一定要查明该产业已经历了几次拍卖活动哦！

竞标者都了解，若成功标得产业，他们还需计算的是购买产业将付出的最高代价，包括时间，前业主未偿还的债务，律师费，装修费。由于种种费用都需花费一定的金额，那么小编建议你最好能够购买到一间比市价低于10%至20%的房产，这样才会让自己处于有利的情况下。最重要的是，小编一定要提醒你向银行了解，是否准备贷款，贷款的幅度及贷款的利率。

小编相信，最重要且不能遗漏的提醒某过于若你成功在拍卖会结束后标得相关产业，你可能需要在90天或120天内支付其余的屋款，但一切视拍卖文件而定，为此，你一定要尽快呈交贷款申请文件给律师级银行，这样才能开始准备所需的合约和相关文件。

要记住，在技术层面上，标得该房产，你就是新业主，但在法律上，只有缴清其余的90%屋款，你才能真正成为业主，拥有该房产哦！  

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汇丰银行（HSBC）20日办房屋拍卖  Casa Tropicana公寓成烫手单位 

经济不景气的现象难免影响着房地产的趋势，造成很多想要购买房地产的人都会选择购买银行拍卖屋，这样一来，他们可以省却了很多资金。

投资房地产的人都晓得，当由银行接手的拍卖房产到达一定的数量时，银行都会举办一场房屋拍卖会。有鉴于此，汇丰银行（HSBC）于2016年10月20日，下午3时在Jalan Ampang 的PAH Auctioneer Office 举行一场产业拍卖会。

当天，共有28个单位被拍卖，其中7个单位成功售出，10个单位无人竞标，而另1个单位则面对取消拍卖的局面。这28个拍卖单位包括公寓 (Condominium/Apartment / Service Apartment) 、组屋（Flat）、半独立房屋（Semi Detached House）、小型办公室（SOHO）、联排住宅（Town House ）和排屋，全都是位于雪隆、柔佛、森美兰、槟城和彭亨一带的“笋盘”单位。

Suite Platinum小型办公室（SOHO）最好卖

根据现场得到的数据，在成功售出的拍卖单位中，位于Jalan Persiaran Tropicana，Casa Tropicana 服务式公寓的E-21-9单位成为最烫手的单位，共有481个喊价。此房产单位的建筑面积为1187 平方公尺，是有期地契房产，其市场价格为79万令吉，成功以58万3200令吉的原本价格售出。

另外，位于Jalan Sultan Ismail， Suite Platinum小型办公室（SOHO）的D-38-3A单位成功于最大差价售出，即26万6000令吉的差价。其原本价格为113万4000令吉，在一轮叫价拍卖下，它以114万令吉成功售出，并获得107个喊价。此房产单位的建筑面积为1035公尺，是永久地契房产，市场价格为174万令吉。

除了Suite Platinum小型办公室（SOHO），位于Mutiara Heights，Ivory Residence的B-06-12单位和位于槟城Jalan Habour Place，Wellesley Residences的A-27-07单位也是现场的热门单位之一。这两个单位分别成功以4万5700令吉和4万4500令吉的差价售出。它们也皆属于永久地契房产，分别拥有60和58个喊价。

想要了解更多有关拍卖单位列表的更新，请浏览 www.lelongtips.com.my 。________________________________________________

提第二户头购屋　不能再提款缴医费

（吉隆坡31日讯）僱员公积金局首席执行员拿督沙里尔吁请会员，申领公积金第二户头支付一马人民房屋（PR1MA）房贷前要三思，因为一旦申领，会员就不被获准再从该账户申领作其他用途，如医药或教育等。

他指出，会员只能在退休后或房贷完全缴清为止才能够再从该帐户提款。「因此会员需要自行决定，什们决定对他们而言是正確的，必须三思而后行。」

他说，目前公积金局还在和银行以及PR1MA详谈关於缴付房贷的细节，包括设立缴付机制，並预计明年1月公佈详情。

沙里尔今天出席公积金局的活动后，在记者会上这么表示。

与此同时，他也披露，公积金局將在明年初让会员能够网上申领第二户头作为医药用途。

他说：「当你在医院进行治疗时，你可以利用网上申领账户资金缴付医药费，这有助於节省用户申请时间。」

他指出，公积金局已经和10家医院洽谈相关详情，並会在稍后公佈详细內容。

目前会员仅可网上申领使用第二户头缴付房贷以及教育费（偿还高等教育基金贷款），若要提出公积金缴付医药费，仍需到柜檯填写表格。

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委任相熟房产经纪竞标 出席相关拍卖会学习好

很多房产投资者纷纷加入房产竞标，惟在竞标领域属于新手的他们对很多事情并不明了，如若他们委任一名房产经纪帮忙竞标拍屋，该程序要如何进行？ 他们是否还需在拍卖当天亲临现场？一些拍卖的房产拥有多位经纪刊登广告代办，究竟是怎么一回事？

在这篇文章中，小编可以告诉这些新手的是当你想要委任房产经纪时，一定要记得委任与你相熟的房产经纪哦！还有一定要与房产经纪一同出席相关的拍卖活动。这样一来你将有机会从活动中学习到一些相关的拍卖程序。

由于你是委任房产经纪代你竞标，那么你必须提供个人授权书、个人身份证复印本级银行汇票予房产经纪。这样才能确保竞标过程顺利进行。

至于拍卖的房产拥有多位经纪刊登广告代办这方面，小编可以为大家的解答的是这些房产经纪都是在寻找顾客委任他们为授权的房产经纪以赚取佣金。其实，所有被银安排拍卖的房地产都会在各大报章（中、英、马）上刊登，有意竞标的你们皆可从报章上获得相关的拍卖的通关。此外，若你拥有相熟的拍卖师，你也可从他们身上获取这些房地产拍卖的信息。

小编希望这篇文章的资讯可以帮助到竞标新手们，让你们在竞标路上更为轻松！

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拍卖前私下签署买卖合同 交易不保险且问题多

 房产拍卖市场上的问题很多，也是竞标者经常会遇到的问题。其中有个状况就是，竞标者有办法在房产被拍卖之前拿到屋主的资料，然后趁着银行收回该拍卖房产前，向屋主买下该间房产。但究竟这种经营手法是正确的吗？购买后会否需要面对很多的问题呢？

根据过往的数据，小编可以告诉大家的是，类似的情况确实发生过，但这样的购买方法却是存有相当大的风险哦！

小编相信大家都了解，在拍卖房产的市场上，一般上被银行或金融机构视为拍卖产业的屋主，一定是在财务状况出现危机才会导致其房产遭受拍卖。然而，他的财务状况究竟有多严重这方面并没有人完全知晓，所以当你在银行拍卖房产前，私下与业主签署房产买卖合约时，完全没有一个人能够百分百肯定该屋主是否能够完成合约。

倘若，该业主基于种种原因，无法完成改分合约，那么你之前所缴付的10%订金是否能够拿回，就成为你最头疼的问题了！另外，如果你真的对此交易无法完成而提出法律控告时，相关的业主是否在乎面对多一项法律诉讼？这方面并没人真正晓得，但小编却可以百分百肯定，你可能会因为这法律控告而必须付出不必要的精神与压力，那何不在事件发生前，尽量避免呢？

小编还想提醒大家的是，即使你与相关业主在产业拍卖前签署了一份买卖合约，但若负责产业拍卖的银行或金融机构在拍卖会前仍然没收到该产业的赎金，那么银行或金融机构将如期举行该产业的拍卖会哦！

最后，小编还是可以明确的告诉大家，根据种种迹象看来，在拍卖会前私下签署买卖合同是非常不保险的交易。为此，凡事都应照规矩来走，因为房产交易并没有捷径可走。

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拍卖脱售产业优势多 透明化且可创造高利率

拍卖房屋趋势越来越普遍化，很多房屋拥有者开始选择通过拍卖房产这步骤来售卖自己的房产。然而由于拍卖房产涉及很多步骤和程序，是有些拍卖者还是无法完全掌握的。

小编经常听到有些想要拍卖产业的人说，他们是在朋友的通知下，才知道自己可以通过拍卖行的帮忙，将自己的房产以拍卖的方式来脱售。但他们却不知道这个方式该如何进行？费用如何计算？更不知道作为业主，应该找代理或自己出售房产，抑或是通过拍卖行脱售？甚至不知道哪种方法比较方便或是可以赚得更多？

今天小编希望通过这篇文章，为这些业主分析一下，究竟该如何拍卖自己的房产，以助他们不做错误的决定。

其实，小编想告诉大家的是，拍卖实际上是另一种宣传和销售产品的手法，其费用包括实际支出，律师费，广告费和根据最终拍卖价格计算的2%至3%的售出费用。还有小编想告诉的是，
其实所有的房产销售方式都是好的，无论你选择哪种方式，你都可从房产上赚钱。

房产赚钱的多与少并不取决于销售方式，而是在于各种因素如房产地点，公共设施，情况，周围的环境，产业的需求水平，未来周边地区的发展，保安问题，经济情况和治安情况等。任何因素都可能会影响你赚多赚少，为此一定要对这方面多加注意哦！

由于大家对拍卖房产方面一知半解，那么小编在这里也为大家分享一下拍卖销售的优势，那么有意以这方式出售房产的你们可以更为了解。

在拍卖销售上，无论是对买方或是卖方而言都比较透明。它也允许卖家减少和降低持有房产成本。在拍卖销售上，卖方可以确定自己的日期和时间，而通过这方法，卖家可以创造一种紧迫感，这样的话，可以迫使准买家购买有关房产的坚定决定。此外，卖方也可制订拍卖条件，这样有助于避免漫长的议价时间。

小编还想告诉大家的是，卖家可以选择专为有关拍卖房产的广告设计，这样将有助于吸引最大可能的潜在购屋者。这也将确保有关产业的价值时由市场力量来决定产业的真实市场价值。通过拍卖销售策略，其拍卖环境将引起准投标人的竞争精神，那么这也将简介允许价格自由地增加，从而导致有关房产的销售价格比由传统销售策略来得高。

当房产市场持续上升时，小编相信你们一定可以在房产拍卖会上看到更高的产业价格，然而在房产是藏萎缩时，拍卖会则可让你捕捉到当前的房产市场价格，对你们而言是有利的哦！最后，放有关的购屋者看到其他竞标者愿意支付类似数额来购买产业时，会让他们更有信心拿出这笔钱购买房产，因为若传统的销售方式，他们会猜测自己是否该拿出这笔钱，此房产是否真的值这价格？

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银行估值 vs 市场价值
 

无论你是潜在的房地产买家，还是即将进军房地产的新手，关于「房产估值」（Property Valuation）这个名词，可能你会感到似成相识又或者似懂非懂。到底你对房产估值了解有多少？在进行房地产买卖的过程中，房产估值到底如何影响买卖双方？

以现在目前的趋势，关于「为什么银行估值（Bank Valuation）会低于市场价值（Market Value）」这个课题想必大家都不会感到陌生吧，那么是否意味着买家买贵了房子？

接下来就让我们来进一步剖析这个课题。首先，先让我们来厘清「银行估值」和「市场价值」的区别：

银行估值 (Bank Valuation)

银行业者为了保障自家及顾及买卖双方的利益，一般上银行业者会委托专业及合格的估值师（Licensed Valuer）为每项物业进行估值，以确保买卖双方能以一个公道及合理的价格成交有关交易。

同时，为了降低发放的风险，银行业者必须确保发放的贷款额不能超出于有关产业的估值，如果日后借贷人无法偿还贷款，那么银行业者可以把有关抵押的房产以合理的价格顺利转售于第三者。这样银行业者可以把损失降到最低，在最短的时间内取回贷款金额，恢复成本继续运作。

在处理银行借贷的环节中，产业估值师扮演着举足轻重的角色。一般上，银行业者依据专业估值师所给予的估价作为物业价格的基准。估值师不会依据买卖双方的成交价做为基准；而是鉴定过去收集的成交数据记录（Market Evidence）､有关产业的地理位置 ､ 围篱社区与否 ､ 产业地契期限等因素来做出专业的判断。

好比方说，估值师会参考过去六个月在同一区域的同类型单位的成交价格 ､ 评估有关产业周边环境是否有任何负面因素 ､ 附近设施等因素，做出专业的预测与判断。 

除此之外，有关房产的评估价可包括：为了提升有关房产的价值而做出的升级或改善所产生的费用（例如：室内设计及装修费用）。如果有关房产牵涉到外观的延伸或重建，必须获得当地市议会，县或州政府部门的批准方可纳入考量。

市场价值 (Market Value)   

指的是一个物业在公开市场上的买卖价格。简单而言，指的是卖家的要价或索价，同时，买卖双方出于自愿，谨慎及不得强迫的情况下，以双方心仪的价格完成交易。

现今许多买家面对的情况大多是，「业主的索价高于银行估值」。针对市场价与银行估值差距的情况，其实是因人而异的，有些买家秉持着个人投资眼光及对有关房产地点未来的展望与期许；或者有些买家是因为想与家人住的靠近些，不惜以高价买下自己心仪的地点。当然，买家必须考量自己的能力，是否能缴付所有涉及费用及偿还能力。

什么情况下需要进行产业估值？

新的产业交易 （只限于已建峻单位）

当买卖双方达成协议后，借贷人（买方）会向银行提出房贷申请，这时房贷专员会向产业估值师寻求意见，同时口头上取得Indicative Market Value，并按照评估的价值来确定贷款比例。银行只有在房贷获得批准后才会委派合格的估值师，前去实地考察对该项房产进行评估，一般上评估报告（Valuation Report）的费用是由借贷人负责偿还。

房贷再融资（Refinancing）

借贷人因为某种因素例如：预支现金（Cash Out）､ 产业转让（配偶离异或遗产分配）等，从现有的银行转去另一间银行。同样的银行只有在房贷获得批准后才会委派专业合格的估值师，前去实地考察对该项房产进行评估，一般上评估报告的费用是由借贷人负责偿还。

产业估值如何影响你？ 

Albert通过中介找到一间双层排楼，买卖双方同意以市场价值（Market value）   RM 600,000 达成协议。但经过银行委任的产业估值师只能取得RM 550,000 的估价 (Bank value），最后Albert需要额外支付首期才能完成交易。

哪些因素会影响产业估值？

1. 卖家市场 (Seller's market)

有关房产单位在供不应求的情况下例如：卓越的地理位置，政府落实大型基础建设等外在因素，所以卖家乘市提高市场价格。

2. 估值师的主观预测

估价其实一项非常专业，且包涵个人主观因素的特殊工作，这一点体现在产业估值上特别显著。因为每项物业在这个世界上都是独一无二的，它不像一般产品可以通过机械化生产，没有任何一个物业是完全一模一样，就算再相似，也会因方位（东南西北）､ 楼层 ､ 装修设计 ､ 内部装潢等因素，评估出不同的市场价值。

前面提到估值的难度，也就不难理解估值师的主观因素所存在的偏差了。估值时，要考量的因素太多，所以这也就解释了为什么同一个物业，不同的估值师所评估出来的市场价值也会有所不同。

3. 过度依赖过往的交易记录

估值师一般参考过去六个月的成交数据记录（Market Evidence）来进行预测与评估。而近期的成交价需要从马来西亚房产估价与服务部门（ JPPH ）的数据库那里所得，一般需要一定的时间来收集和分析交易数据，所以这意味着近期成交价需要一段时间才能到估值师的手上。这么一来估值师所评估的市场价值，就有可能比目前的市场价格来得更低。从而导致目前的市场价格与所评估的市场价值有一定的落差。

4. 银行对「借贷风险」的控制

众所周知，银行最大的风险就是借贷人无法继续偿还贷款，导致坏账（Non-Performing Loan）的发生。当这种最糟糕情况发生时，银行惟有通过物业拍卖以取回发放的贷款额。

那银行业者怎样才能把风险降到最低？简单来说，房产估值低一些可提高日后脱手的机率；若最糟糕情况发生，银行业者可以通过较高的市场价格转卖有关物业，以便能够承担因物业拍卖所产生的额外费用。相反地，如果房产估值过高，日后拍卖可能会面对无人问津的惨况，造成巨大的成本损失。

5. 房产处于负面区域 / 负面因素

一些房地产如果是靠近负面因素（Negative Factor）或处在于负面区域（Negative Area）, 将会影响到该产业的市场价值 。同时，银行也会把以下负面因素考量在内，例如：

· Facing junction.

· Close to oxidation pond, sewerage pond, rubbish dump, grave yard, high-tension cable and etc

· Flood prone area

· Hill slopes area

· Renovation or extension to the property without local authority approval.

· Property structures (e.g. wooden or half-brick houses).

· Leasehold properties with remaining lease tenure less than 40 years

· Other factors which may affect the marketability of the property.

温馨提醒：

综合上述所说，当你想购买的产业估值低于预期或买卖合同时，请勿太过担心。由于不同的银行有各别指定的产业估值公司，你可通过不同的银行房贷专员或房贷代理（Mortgage Broker）询问多几间符合资格的估值公司索取产业估值行情，找寻最适合自己的估值公司；因为不同的区域，估值公司有着不同的观点及判断，这会带来意想不到的评估结果。

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酒店式公寓可以投资吗？了解此类房产投资的收益及风险

近年来，酒店式公寓成了投资者的新宠，酒店式公寓投资是有保障回酬的收益，但此类房产投资的优势及劣势，在未投资前，还是需要作出了解探讨。为您分析此房产投资的收益及风险，让您一撇其中的利与弊！

何谓酒店式公寓？

酒店式公寓是介于酒店和高档住宅间的一种物业，它是集住宅丶酒店丶会所多功能于一体。酒店式公寓在一些旅游旺区丶大城市及商业中心比较盛行，因其可让居住者享受家庭式的居住布局，又能享受到酒店的殷勤服务。

酒店式公寓的投资优势：

▪面积小，售价可负担，风险较低

一般酒店式公寓都是以STUDIO出发，一房一厅，售价都是在几十万上下，低售价，投资风险小，但转让出租回报大。如果出租的话，租金会比普通公寓高30%，较吸引中上旅客或商业人士居住。

▪有保障回酬利润

现今为了吸引投资者，发展商都会成立管理单位，以协助业主出租单位，同时也会给予业主自住的福利，一般都会在首几年有保障出租的利率，对於业主而言，就至少保证了部份收入。

▪市场需求大，升值空间高

现今为了吸引投资者，发展商都会成立管理单位，以协助业主出租单位，同时也会给予业主自住的福利，一般都会在首几年有保障出租的利率，对於业主而言，就至少保证了部份收入。

▪市场需求大，升值空间高

这类酒店式公寓适宜购买在具有发展潜能之地，如依斯干达特区或大都市。此外，单身公寓由于面积小丶总价低丶月供负担轻，对年轻一族尤其是外来专业人才格外有吸引力。

▪租金较高

酒店式公寓的租金比普通公寓来的高。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源，且都来自高端客户，租金会比较可观。

酒店式公寓的投资风险：

▪居住成本高

从生活层面来说，住在酒店式公寓里的生活成本也相对高昂。如水电费是按商用物业计算，比普通住宅水电费要高出一倍左右。

▪回报率会逐出下降

基於产业会折旧，因此一旦酒店越旧，回报率就会下降，同时公共维修高越来越高也会影响收入，这些都是隐性成本的代价。

▪酒店式公寓产权要分清

统一经营的酒店式公寓对资本的要求很高，资金的门栏使得这类酒店式公寓很难允许个人投资者投资，一般都是投资基金或是专业公司在控制。因此投资者要注意产权。

如何选择酒店式公寓？

- 具潜能的发展位置，看看是否具有旅游丶教育丶发展的可持续发展潜力。

- 酒店配套。是否提供完善的全套设备丶商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有。

- 专业物业管理。要了解酒店的管理是否专业，定期维修产业及所给予的客户服务。专业的品牌管理公司是保障，他们既能提供高效的管理服务，又有一定的品牌效应能够保证客源的充足性。

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MRTA还是MLTA的房屋贷款适合你？详细分析给你！

多数人在购买房子时，都会被银行要求购买房屋贷款保险。房屋贷款保险主要是保障拥屋者发生意外或死亡后有一个供款保障。

市面上有两种房屋贷款保险，分别是递减式房贷保险(Mortgage Reducing Term Assurance，简称MRTA) 和抵押定额式房贷保险(Mortgage Level Term Assurance，简称MLTA)。

MRTA比较倾向为购买保障，MRTA 是为一间固定那间屋子购买保险，不可以转去其他屋子的。

MRTA的好处是其较为便宜，但需要一次性付清，但其保费是计算在屋贷内，因此在供款时购屋者并不会有多大的分别。大部份的人购买的房贷保险是 MRTA，因为比较便宜， 而MLTA则类似人寿保险的设计，可依业者的需求而增加，比如可多附加36种危疾保障和36种危疾免缴保费利益，以伸缩性规划加保所需的保障范围。 很多人对购买房屋贷款保险概念模煳，反正都是预算在屋贷内，因此很多人并没有仔细分析到低哪一种保险比较适合自己。

如一个人拥有超过一项房产，选择MLTA将是比较被鼓励，因为购买MLTA保险更能给业主有规划性的保障与利益。但MLTA的保费也比较贵，至于付款方式则较灵活，可选择以每月、每季、每半年或每年分期缴付。

MRTA

例子: A先生贷款买了一间屋子400k，供期35年。到了10年，A先生不幸地不在了，他还欠银行300k。MRTA保险只赔所拖欠的300k债务而已。

MLTA

例子： B先生的屋子400k，供期35年， 到了10年，他不幸去世。他还欠银行300k。MLTA赔足90%（大概RM360k加他之前供的钱）。

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High demand for factory lots could push up space price
 

PETALING JAYA: Prices of factory space could be on an uptrend by next year, spurred by upcoming infrastructure projects outlined under Budget 2016.

CH Williams Talhar & Wong’s (WTW) managing director Foo Gee Jen said that several projects announced under the budget would boost demand for factory lots in the country.

“The industrial property sub-sector is poised for good growth. The various infrastructure projects lined up for Sabah and Sarawak, for instance, will open up opportunities for the (industrial) sector,” he told StarBiz.

Among the notable highlights was the RM12.8bil funding for the Pan Borneo Highway, beginning with the construction of the route linking Sindumin in the west coast to the east coast of Tawau.

A proposed rapid bus transit system had also been announced for Kota Kinabalu. Also outlined were the proposed highways of DASH and West Coast and light rapid transit line 3.

Foo believed that the industrial property sector was underrated as buyers and investors preferred to look to the residential and commercial sub-sectors.

“Over the past five years, selected lots within the Klang Valley that ranged between RM1 and RM1.40 are now more than RM2.

“There has also been good growth in Johor and Penang. Yields growth in some places has been better compared with the residential and commercial sub-sectors,” he said.

Midas Properties negotiator Justin Tia said that the industrial sub-sector was attractive to investors.

“There are buyers. If it’s a good buy, people are willing to pay. However, there are owners that are able to hang on to a property even if there are no tenants.”

Tia said prices of factory space within the Klang Valley had dropped slightly, as some buyers held back purchases following the implementation of the goods and services tax on April 1.

According to him, prices for old buildings in Shah Alam had dropped to RM1.40 per sq ft from RM1.60 per sq ft previously, while prices of new buildings hovered around the RM1.80-mark.

Tia added that the average price of factory space in Klang had dropped to 88 sen from 98 sen previously for old buildings; while prices of new ones were down to RM1.15 per sq ft from RM1.30 per sq ft initially.

According to WTW’s industrial property report there are 119 units of factories in the first half of 2015, bringing a cumulative supply of 41,387 units in the Klang Valley.

“Rental rates in general remained stable in the first half of 2015 between RM1.10 per sq ft and to RM2.80 per sq ft.”